ジム開業の賃料相場
坪単価の考え方と立地タイプ別に見るポイント

ジム開業に向けて物件探しを進めていると、不動産会社や本部から「賃料◯◯万円」「坪単価◯◯円」といった数字を提示される場面が出てきます。しかし、その金額が相場と比べて高いのか安いのか、自分の判断基準がないまま契約に進んでしまうと、開業後の固定費が重くのしかかり経営を圧迫しかねません。
このページでは、ジム開業における賃料の「坪単価」の考え方を整理したうえで、立地タイプによって坪単価がどう変わるのか、提示された坪単価から月額賃料を試算する方法、そして賃料が売上に対してどの程度に収まっていれば健全かという家賃比率の目安まで、順を追って解説します。

ジム開業の賃料はどう決まる？「坪単価」の意味と計算方法

物件の賃料相場を比較するときによく使われるのが「坪単価」という指標です。賃料の坪単価とは、月額賃料を借りる面積（坪数）で割った金額（月額賃料÷坪数）を指し、広さの異なる物件同士でも賃料水準を横並びで比較できる点がメリットです。

ここで注意したいのが、「坪単価」という言葉が、賃料だけでなく内装工事費用の文脈でも使われる点です。内装費の坪単価（工事費を面積で割った金額）と、賃料の坪単価（月額家賃を面積で割った金額）はまったく別の指標であり、この2つを混同したまま資金計画を立てると、必要な固定費・初期費用の見積もりを誤ってしまいます。内装費の坪単価相場は、以下のページで確認できます。

ジムの内装にかかる
費用を詳しく見る

なお、このページで扱うのは「毎月支払い続ける賃料」の坪単価です。そもそも自分の業態にどれくらいの広さ（坪数）が必要かをまだ整理できていない場合は、先に以下のページで坪数の目安を確認しておくと、このあとの内容が具体的にイメージしやすくなります。

ジム開業に必要な
坪数を詳しく見る

賃料の坪単価は立地タイプで変わる｜一律の相場を断定できない理由

賃料の坪単価は、郊外か都心か、ロードサイドか駅前か、路面店か商業施設内テナントかといった立地タイプによって大きく変わります。ただし今回調査した範囲では、ジム業態に特化して、地域・立地タイプ別の坪単価を体系的に示した公的統計や信頼できる調査データは見当たりませんでした。特定のFC本部1社の実店舗の家賃データだけをもとに「相場はこの水準」と提示してしまうと、その本部固有の出店条件（契約時期、物件条件、交渉力など）に左右された数字を市場全体の相場であるかのように一般化してしまうリスクがあるため、このページでは坪単価のレンジを断定的には示しません。

郊外ロードサイド型：都心より坪単価を抑えやすい傾向

郊外の幹線道路沿い（ロードサイド）は、都心部と比べて地価そのものが低く、坪単価を抑えやすい傾向にあることは一般的によく知られています。不動産業界の一般的な目安としては、郊外ロードサイド型のテナント坪単価は「0.3万〜1万円程度」とされています。ただしこれはジム業態に特化した数値ではなく、商業テナント全般についての一般的な目安である点に注意が必要です。実際の坪単価は、幹線道路の交通量や周辺人口、駐車場の広さといった個別の物件条件によって大きく変動します。

※参照元：千客テナント「テナント・店舗の賃料相場と坪単価の見方【2026年版】」（https://senkyaku.co.jp/columns/commercial-tsubo-tanka-rent-market-guide）

なぜ郊外ロードサイド型は坪単価を抑えやすいのかについては、駅前立地との違いを整理した以下のページも参考にしてください。

駅前とロードサイドの
違いを詳しく見る

駅前・都心型：坪単価は郊外より明確に高くなる（具体額は要問い合わせ）

駅前や都心部は、地価そのものが郊外より高いことに加え、視認性や乗降客数の多さといった集客上のメリットがあるぶん、賃料も郊外ロードサイド型より明確に高くなります。ただし、都心・駅前型についても、ジム業態に特化した坪単価の具体額を裏付ける信頼できる一次情報は見当たりませんでした。坪単価は同じ「都心」であっても駅からの距離・沿線・区画条件によって振れ幅が大きいため、このページでは実態と乖離した金額を断定的に示すことはせず、検討中のエリアの実勢賃料については、不動産会社や各フランチャイズ本部に直接お問い合わせいただくことをおすすめします。

商業施設型：坪単価の一次情報は確認できず（要問い合わせ）

ショッピングモールや商業ビルの空きテナントに出店する商業施設型についても、共益費や販促協力金の有無・水準がテナントごとに異なるため、坪単価だけで単純比較しにくい立地タイプです。今回の調査では、ジム業態における商業施設型の坪単価を具体的な円単位で示す一次情報は確認できませんでした。商業施設への出店を検討している場合は、メリット・デメリットを以下のページで確認したうえで、施設の運営会社・デベロッパーに直接条件を問い合わせることをおすすめします。

商業施設の空きテナント
出店を詳しく見る

提示された坪単価から月額賃料を試算する方法

相場そのものを断定することは難しいものの、不動産会社や本部から具体的な坪単価を提示されたら、そこから月額賃料を試算する方法自体はシンプルです。月額賃料＝坪単価×坪数という式に、提示された坪単価と検討中の坪数を当てはめるだけで概算できます。

例えば、先ほど紹介した「郊外ロードサイド型の一般的なテナント坪単価の目安（0.3万〜1万円/坪）」を仮に80〜120坪クラスに当てはめると、次のような幅になります。

坪数	坪単価が3,000円/坪の場合	坪単価が10,000円/坪の場合
80坪	約24.0万円/月	約80.0万円/月
100坪	約30.0万円/月	約100.0万円/月
120坪	約36.0万円/月	約120.0万円/月

※商業テナント全般の一般的な坪単価目安（千客テナント調べ）を当てはめた参考値であり、ジム業態に特化した相場ではありません。実際の賃料は個別物件・エリアの条件によって大きく異なるため、必ず提示された坪単価で計算し直してください。

同じ坪数でも、坪単価の違いによって月額賃料には数倍の差が生じます。このように坪単価の振れ幅が大きいからこそ、次に紹介する「家賃比率」という物差しで、提示された金額が自分の事業計画にとって妥当かどうかを判断することが重要になります。

家賃比率（売上に対する適正賃料）の考え方と黒字化ラインとの関係

坪単価や月額賃料の絶対額だけを見ていても、「その金額を払い続けられるか」は判断できません。重要なのは、月額賃料が毎月の売上に対してどの程度の割合に収まっているか（家賃比率）という視点です。

一般的な目安として、フィットネス・ジム業態の適正賃料負担率は「売上の6〜12%程度」とされています。たとえば月額賃料50万円の物件であれば、月商が約417万円〜833万円程度あれば、この目安の範囲内に収まる計算です。逆に、月商の見込みに対して賃料が高すぎる物件を選んでしまうと、他の固定費（人件費・ロイヤリティ・水道光熱費など）を圧迫し、黒字化までの期間が長引く要因になります。

※参照元：千客テナント「テナント・店舗の賃料相場と坪単価の見方【2026年版】」（https://senkyaku.co.jp/columns/commercial-tsubo-tanka-rent-market-guide）

賃料は、毎月固定でかかり続ける「固定費」の代表格でもあります。賃料を含めた固定費の合計と、損益分岐点となる会員数との関係を具体的な計算式で確認しておくと、物件選びの段階で「この賃料は許容範囲か」をより精緻に判断できます。

損益分岐点の
計算式を詳しく見る

坪単価を左右する物件条件（立地・視認性・駐車場・契約形態）

同じ立地タイプ（例えば郊外ロードサイド型どうし）を比較しても、物件条件によって坪単価には大きな差が生じることがあります。これは主に次のような条件の違いによるものです。

• 商圏の人口規模・競合状況：周辺人口が多く競合が少ないエリアほど、相対的に賃料が高くなりやすい傾向があります。出店前に商圏を客観的な指標で確認しておくことが重要です。
• 幹線道路からの視認性・交通量：ロードサイド型では、通行車両からの見えやすさが集客に直結するため、視認性の高い区画ほど坪単価が上がる傾向があります。
• 駐車場の台数・広さ：郊外型ジムでは駐車場の確保が来店数に直結するため、必要台数を満たせるかどうかも物件選びと賃料交渉の重要な条件です。
• 契約形態（普通借家・定期借家）：更新の可否や契約期間の長さによって、賃料水準や交渉の余地が変わることがあります。

これらの条件をどう見極めればよいかについては、以下のページもあわせて参考にしてください。

商圏分析のやり方
を詳しく見る

駐車場に必要な
台数を詳しく見る

郊外ロードサイド型は坪単価を抑えやすい傾向｜物件選びのポイント

ここまで見てきたように、賃料の坪単価は立地タイプによって大きく異なり、郊外ロードサイド型は都心・駅前型と比べて坪単価を抑えやすい立地です。特に、すでに空き店舗となっているロードサイド物件は、居抜き活用によって内外装費用も同時に抑えられる可能性があります。

ロードサイドの空き店舗
活用を詳しく見る

賃料の坪単価だけでなく、ロイヤリティや資金調達も含めた開業資金全体を検討したい場合は、以下のページもあわせてご覧ください。

ロイヤリティの相場
を詳しく見る

開業の融資と
資金調達を詳しく見る

まとめ

ジム開業における賃料の坪単価は、内装費の坪単価とは異なる「月額家賃÷坪数」で表される指標です。郊外ロードサイド型は都心・駅前型より坪単価を抑えやすい傾向がある一方、ジム業態に特化して立地タイプ別の相場を体系的に裏付ける公的データは見当たらず、具体的な金額は物件ごとの条件差が大きいため、一律の相場として断定することはできません。不動産会社や各フランチャイズ本部から実際に提示された坪単価をもとに、自分の物件でシミュレーションし直すことが欠かせません。

坪単価や月額賃料の絶対額だけでなく、想定する売上に対して家賃比率がどの程度に収まるか、損益分岐点をどこに設定するかまでセットで検討することが、開業後に固定費で経営を圧迫されないための重要なポイントです。出店エリアや立地タイプで迷っている場合は、複数のフランチャイズ本部の出店条件を比較しながら、自分の事業計画に合った選択肢を絞り込んでいきましょう。

ジム開業では、出店場所によって成功のポイントが異なるため、立地に合ったフランチャイズ（FC）選びが重要です。

例えば都市部はブランド力や集客力、郊外は継続利用につながる顧客満足度、商業施設は施設来館者を取り込む運営ノウハウが求められます。当メディアでは、それぞれの出店形態で実績を持つフランチャイズ（FC）のTOP3を紹介していますので、ぜひ出店計画の参考にしてください。

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